据了解经济高速增长时期日本的房地产价格也是飞涨。据日本1965年出版的《建设白书》统计，以1955年为基数100计算，到了1964年日本全国市街地价价格指数为726，即这一时期日本全国地价涨了6．26倍，同期日本全国批发物价累计仅涨3．6％。如果考虑到以日本东京、大阪为代表的一线大城市情况，其地价涨幅肯定更加惊人，粗略估计远远超过今天我国北京、上海等一线大城市近五年的上涨水平。但当时却没有人提出日本房地产存在泡沫。因为当时日本经济持续高速增长，人们收入也同步大幅增加，消化了房地产价格上涨的影响。
据日本政府统计，1955年—1960年日本经济年均实际增长9．7％，1960年—1970年日本经济年均实际增长11．6％，上个世纪六十年代日本国民也实现了收入倍增计划。日本经济从1951年至1973年是高速增长年份，前后持续22年。而我国经济从1978年至今已经持续高速增长33年，这一时期国民收入也实现了多倍增长。对比日本情况，我国国民有可能消化房价上涨的影响，初步分析我国房地产应该基本不存在泡沫，至少应该不存在全国性泡沫。现实情况是，从2000年起我国大量建设住宅，各地房价上涨起步年份不同，上涨速度时快时慢，2005年以后确实存在上涨过快现象。
首先，我国还没有形成统一的房地产市场。我国各地房地产上涨时间、速度、幅度的不同，以及人口居住不能实现自由流动等事实，说明我国还没有实现全国性统一的房地产市场，更谈不上全国性房地产泡沫化，因此与美日欧等发达国家房地产泡沫化现象不可同日而语。
其次，我国是从计划经济向市场经济转变的经济体。计划经济的典型问题就是供应短缺，上世纪八十年代钢材涨价、九十年代彩电涨价是否存在泡沫？显然这是商品或要素进入市场初期由于供应不足造成的价格飞涨，不是泡沫。同样，我国房地产改革从1998年起步，住宅商品化不过才经历12年短暂的历史阶段，土地要素价格也是随着房产开始进入市场，初期阶段也必然会像八十年代钢材、九十年代彩电一样价格飞涨。发达国家的土地、房产进入市场已经有几百年历史，比初期价格上涨数以百倍计，我们几曾见过发达国家把经济发展初期阶段紧缺商品价格上涨称之为泡沫？即便现在高科技新产品上市初期也是达到很高的价格水平，只有市场供应充足时才出现回落。
其三，中日一线城市人口数量对比。我国北京、上海常住人口是东京的两倍以上，但东京高速发展时期集中了日本全国人口的10％，北京、上海到目前为止各自集中的人口占全国2％多，还存在大量人口等候进入，这形成房地产涨价的强烈势能，表明市场上有极大的现实需求。在有现实需求情况下，市场价格话语权掌握在供应方手里，这是市场经济规律。日本东京地价远高于其他地方，所以，我国北京、上海等大城市房价上涨过快、高出其他地方也是必然趋势，且考虑到我国一线大城市的户口制约，人口集中化发展趋势还将支撑北京、上海等地的房地产价格上涨。
最后，从购买力角度分析。高房价有高收入者购买力支撑，他们大多不需要贷款，或者是偿债能力极强，因而向高收入消费者供应高价房，这不是泡沫，而是现实市场高档化分化发展的真实反映。我们需要区别对待收入的差距与房地产高中低结构分化发展是市场供需决定的事实，高收入者购买高价房如果可以实现供需平衡，就不是泡沫。
如何理解抑制房价
既然不存在房地产泡沫，如何理解我国政府一再采取措施调控房价？我认为，在某个时间段，例如2009年至2010年上半年，我国房价上涨确实过快，存在高房价、缺少对应高品质房地产、高价房供应偏多等问题，其带来的市场风险、负面效果已经足以让人联想到美国、日本房地产泡沫的危机，所以，我国政府由初期提出防止“房地产价格过快上涨”、“抑制过快上涨”，到后期才逐步加码至目前的严厉水平。换句话说，政府有能力控制房价上涨，政府可以视经济实际增长水平高低进行适时调整，可以打压也可以适当放缓打压力度，达到调节经济增长处于适当水平的目的。至此，已经不需要解释我国经济2012年不会硬着陆的原因了，因为政府掌握有“温度调控器”。此外房地产价格飞涨还会导致贫富差距拉大，从稳定的政治需要出发，适当控制房价过快上涨和增加保障房供应是双管齐下解决问题的重要举措。
近两年，中国房地产市场遭遇了严厉的政策调控，但是并未妨碍地方政府以地生财的激进步伐。刚刚过去的2011年，土地出让金收入已经蹿升至3.15万亿元，而2009年这一数字为1.59万亿，两年内卖地收入就实现了翻一番，如此高速增长预示着地方政府卖地赚钱的冲动已经濒临失控。
若把周期拉长，从1998年住房制度改革至今的13年，土地出让收入总额累计高达12.75万亿元，年均1万亿的天量土地收入，让地方政府的日子出奇的美好，同时中国土地市场也快速地实现了资产化和货币化。由此，各路利益团体一片和谐——地方官员迷恋土地财政，开发商攫取泡沫红利，投机人坐享套利差价。
但这一切看起来欣欣向荣的背后，蕴含着巨大的风险。目前，国内大多数城市的地价都存在着严重高估，偏离真实的经济内在价值，是房价泡沫的最主要组成部分。同时，土地资产是放在银行的主要担保抵押物，土地市场一有风吹草动，势必会严重冲击银行体系。
过去13年的土地市场繁荣，与之伴随着的是货币扩张的突飞猛进，流动性堆积起来了巨大的地产和房产泡沫，但高速货币扩张正面临严重危机。今年的广义货币M2增速目标已经降至14%，货币投放量已经高达85万亿元，M2与GDP之比已经严重失衡。同时，低利率时代不会再维持太久，廉价资金堆积起来的繁荣隐含不少非理性因素。为了确保经济转型和健康增长，货币泡沫堆积速度必须慢下来，甚至走向另一面。
如此一来，就难有更天量的货币，支撑急速膨胀的土地市场规模。最终中国土地市场有可能会因为流动性的收缩造成严重冲击，而造成整个土地市场非理性繁荣的终结，这一过程必然加剧银行体系的风险，危及地方财政安全。货币环境走向常态之日，即是土地市场土崩瓦解之时。正是因为高速增长的土地市场繁荣注定了是难以为继，并且一旦沙堆建立起来的泡沫坍塌，会带来灾难性的后果，所以必须尽快结束高地价主导下的土地财政突进，让市场渐渐恢复常态。
不仅仅处于中长期危机风险考虑，土地市场的过度繁荣也带来了不和谐因素。巨额土地收入去向成谜，很少看到详细的流向报告，若不能将这些资金有效用于民生领域，势必会滋生贪腐问题，同时严重挫伤民众的感情，不利于社会稳定。
同时，地方官员眼瞅着卖地的暴利，就设法不断开发新增土地资源。近些年征地纠纷不断，其根源即在此。近日，国务院出台的户籍改革通知特别强调，不能以户籍改革为契机，借城镇化之名，强迫占用农民土地，必须尊重农民意愿，切实保障农民合法权益。
当前，远至偏远的小县城、小城镇，都在掀起一波声势浩大的地产开发浪潮，这其中严重侵害农民利益、损害农村经济正常发展的行为十分普遍。由于重复建设和政绩工程现象突出，大量土地被浪费，确实影响到了农林牧副渔等产业的正常运行。这只会带来缩短农产品（000061）价格周期，造成通胀上行压力。
告别土地财政到了必须稳步推进的时候，否则高地价之下，房地产再怎么调控，最终都只会白忙活一场。从当前的经济环境来看，解决土地财政问题还有很长的道路要走。除了分税制改革需要提上日程以外，建立起比GDP考核体系更为合理的政绩考核标准、通过发行地方债或开征物业税，以改变地方政府的财政收入构成、进一步改革土地审批制度等问题都是必须同时进行的重大议题。
为今之计，我们完全可以把地方政府当成一个独立的利益主体，通过严格的约束机制明确其通过权力获得利益的边界，重新设计地方政府权力和义务、激励和约束的政策框架。土地市场不能再肆意生长！
早春二月的中国楼市，许多“信号”和探测风向的氢气球值得玩味。
春节上班伊始，先是芜湖市推出“免税、补钱、送户口”的刺激楼市新政，奈何新政“短路”，2月1日人大通过，9日发文，10日批准生效，12日即被叫停。这是继广东佛山之后，第二个筹划楼市“再调控”而被紧急叫停的城市。
芜湖市释放的这个试探楼市风向的气球刚一松手即被戳破，但仍有不罢休的继续跟进。上周，宁波市象山县又悄然变通“限购令”，只要一次性付款便可购买多套房。
从各地忽明忽暗对房地产调控的“明紧暗松”、“变相松绑”情况看，在持续两年多的“史上最严厉”房地产调控继续深化的背景下，过度依赖土地财政的地方政府的承压能力已到极限，深度博弈还在继续。
据统计，2010年的我国土地收入近3万亿元，而2011年不足2万亿元，今年元月，全国300个城市土地出让金收入比同期下降67%，其中住宅类用地下降74%。土地收入锐减，而政府对资金“刚需”的路径依赖已欲罢不能，特别是信贷狂飙的年景，盲目举债“刚需”今年面临第一轮还债高峰。
经过去年的清理规范和压缩，全国一万多个地方融资平台的贷款余额尚有9万多亿元，今年1/3要到期还本付息。发达地区的一家省级平台公司的老总说，公司现在一天的利息就要360万元，一年光利息要12亿元，而现金流只能维持公司日常运行。一些地方开始以高利息向机关事业单位职工集资，新一轮的展期、借新还旧的债务循环再次开始。土地和房地产市场的冷却对地方财政收入的影响相对滞后，但最迟不过今年二季度，这个“深坑”将会清晰呈现。
过度依赖土地财政暴饮暴食的地方政府，如今面对的是债务集中到期，清汤寡水的日子当然难熬。于是一个个寄希望于对限控政策“适度预调微调”，半遮半挡，边调边看。中央政府则一再强调坚定正确的调控方向不动摇，促使房价回归合理。
杂音和小动作混淆了市场预期，使人无所适从。而更大的风险在于，一些地方的“放气球”将很快得到“左邻右舍”的响应，让当下房地产调控来之不易的既有局势失控。用一位财政局长的话说“地方政府做梦都渴望房地产调控能松绑”。一粒小火星很快就会形成燎原之势，如果后续者密集跟进，倒逼调控政策改弦更张，重蹈过往数轮调控的覆辙，那么不仅政府的公信力会受损，整个房地产市场也将出现报复性反抽，历时数载的调控成果将毁于一旦。
美国财政部驻华经济与金融特使David Dollar最近在一篇《关于美国房地产市场泡沫破灭对中国的借鉴意义》的文章中说，从1998年到2006年的8年间，美国的房价翻了一番，8年内住房按揭贷款增长了150%，而同期国民收入和GDP的增长却没有那么迅速，这比GDP的增长速度快得多，房价的上涨超过了基本面，所以回过头来看，是很糟糕的泡沫状态。相比而言，中国的许多城市在过去十年中，房价出现了十倍以上的涨幅，以至于连巴菲特都说“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大，有一群人在大面积地豪赌”。
当房地产泡沫极度膨胀、市场机制全面失灵时，管理者必须对经济安全和社会稳定承担责任，并果断而及时地进行调控。如果一味暧昧纵容，任由利益集团张目，悲剧性的教训俯拾皆是。
上世纪80年代，在日元升值狂潮中，日本财团买光国内的土地物业，炒得沸反盈天后再“买世界”，最著名的案例是三菱地产购买了美国的洛克菲勒环球中心，但进入90年代后，随着信贷紧缩和地价回落，日本泡沫经济破灭，日本人在最高价买入的洛克菲勒环球中心5年后在付出了逾6亿美元的亏损后，再以半价转让给原房产所有人洛克菲勒财团。一场游戏一场梦，日本全国为这种疯狂付出了代价，日本时代随之结束。
从1997年的亚洲金融危机到2007年的美国次贷危机，从上世纪80年代的日本到眼下的美国和欧洲，历史上很多金融危机的一个共同教训就是绊倒在房地产这个“硬石头”上。政府过度举债且债务的高度不透明、大批公共工程盲目上马刺激地价上涨、房价追着地铁轻轨跑，加之金融系统对房地产领域的过度放纵和煽风点火，烈火烹油，助长泡沫膨胀和破灭。
发达市场经济国家泡沫经济破灭的教训说明，泡沫经济是一条不归路。泡沫吹大了，所有的利益相关者都不希望泡沫破灭。这种全民非理性的“羊群效应”和从众心理，只会让管理者左右摇摆、首鼠两端，纵容继续吹大泡沫直至最后的破灭。我们，能够摆脱宿命吗？
2012年无疑是中国房地产调控关键的一年，市场已经无法“对峙”，企业早筋疲力尽。有机构公布的报告显示，截至1月底，北京、上海、深圳、广州四个一线城市新建商品住宅库存总量高达3006万平方米，比去年同期增长约42%。这基本反映了全国性的趋势。
考虑到2009年房地产企业疯狂拿地，今年会在大量库存的基础上进一步增加可售面积。2011年中国新增46亿平方米的新房建筑面积，是在融资困难与现金流紧张的背景下进行开发，所以，库存日益上升的中国房地产业今年几乎很难继续支撑下去。
库存的增加与调控有关，政策设置了限购门槛并制造了市场降价预期，从而对需求造成了冲击。但这一系列政策前提是，中国房地产价格已经超过合理水平，投机性需求过高。因此，不管调控手段是否合理，防止价格失控并推进需求结构合理化无疑是一个正确的目标，这有助于巩固金融安全。
通过海外借款、发行理财产品等融资手段，地产企业苦苦支撑而不愿降价促销。正是这种坚持，导致了目前全国地产库存总量越来越高的局面。这意味着地产行业把地产调控的危局又推给了政府，库存将不再是企业风险，还对经济运行产生威胁，各地政府不得不寻求政策突破来挽救本地经济。
芜湖市政府打响了救市第一枪，这构成了对全局性的地产调控政策的挑战，如果越来越多的地方政府加入救市行列，那么房地产调控政策有半途而废的可能。
在当前市场形势下，“变相救市”是非常错误的决定，它会延续目前市场对峙的趋势，让更多的企业心存侥幸，拒绝降价消化库存，从而让市场复杂化：企业可能会投入更多的资金成本维持现状，从而恶化其负债规模；公众对政策的信任将会遭到破坏，但由于缺乏宽松的货币政策，各种需求并不必然会涌现市场。这意味着，这将加大此次调控所带来的社会成本，并将整体经济置于更加危险的局势之中。
事实上，如果政府不出手相救，市场会寻找到解决办法，比如企业降价促销来摸索市场可接受的价格水平，而有购房需求的居民则会慢慢认可不会出现价格大幅下降的可能，从而降低预期。一旦出手干预，则会打乱这个持续两年才形成的市场供需“对接”，导致市场混乱。
长期以来，房地产行业在中国经济增长中的作用被夸大了，与其说是国民经济的支柱产业，不如说是地方政府的收入支柱产业更接近真相。目前库存积压的现象与2008年极为相似，同时伴随地产投资开发大幅下降，但当年对全国固定资产投资增速并没有形成难以想象的压力。非常明显的是，它对政府的收入产生了重要影响。
地产泡沫：社会不可承受之重
因此，所谓房价下跌影响中国经济安全的说法只是开发商与地方政府两个相关利益者的恐吓，而不存在明显的相关性。事实上，中国地产泡沫不是价格泡沫，而是数量泡沫，这主要体现在二三线城市“空置率”过高，这不仅体现在企业库存，更表明住房投资比例过大。如果地产价格持续上涨，会吸引更多投资者涌入，推高房价与空置率，让经济陷入一个巨大的泡沫之中。
只有降低价格，满足刚性需求，让那些投资者（或投机者）不再涌入，才可以阻止这场泡沫持续下去。由于太多权贵或富人拥有过多的住房，目前放松调控可能导致那些精明的或更清楚未来趋势的投资者抛售套现，从而让购买力较弱的刚需客户为高房价埋单。因此，目前放松调控简直是一场灾难。
房价下跌意味着地方政府无法继续通过土地和税收在居民那里吸取更多财富。众所周知的是，地方政府在房地产价格成本中占据最大部分，他们将这部分收入继续投资基础建设，促进了通胀。如果房价下跌，意味着政府拿走居民的减少了，这会提高居民其他方面的支付能力，这也是中国扩大内需政策所乐见的结果。
中国政府也正在调整政策，引导那些几乎都不会选择回到农村的新生代农民工融入城市，阻碍他们“城市化”的门槛主要不是身份或基于户籍的公共服务，而是房价，他们没有能力在城市置产落户。因此，房价不仅仅是“城市问题”，还是中国人口“城市化”的问题，考虑到这一群体的巨大规模，这事关社会未来的稳定与发展。
中国政府不应该继续在地产行业中吸收过多的民间财富，过高的房价不仅影响到了经济安全，还制造了巨大的社会矛盾，并让国家的未来陷入暗淡。无论如何，中国社会都已经无法承受这个人造“泡沫”。
无论是宋卫平，还是原杭州市委书记王国平都遭到我猛烈地批评。哪有一个城市的领导人，炒买炒卖土地的？2009年和2010年，宋卫平一个劲的举牌当地王，我当时就认为，除了央企，现在的举牌人以后都会跳楼。但愿不要被我言中。
第三次土改。
炒卖土地的后果，是动摇国本。历史地看，毛泽东、邓小平二位在经济上的功勋都是发动土改。
毛泽东的土改，是中国历史上的第一次土改，提出的口号是：打土豪分田地。这固然是一句政治口号，但对当时来说，在经济上来讲重新配置了土地资源，理顺了生产关系，释放了一部分生产力。毛泽东的对错在执政党内有定论，在历史上大家都在评说，不是本文所要阐述的。仅仅从土改来说，毛泽东的做法在当时推动了历史的进步。遗憾的是，后来的人民公社，违背了原来的土改的初衷，重新将土地公有，因此，阻碍了生产力的发展，也给中国社会造成了灾难。
邓小平的土改，是中国历史上的第二次土改，提出的口号是：包田到户。文革中，刘少奇和邓小平就提出“三自一包”，就尝试开始土改，但是，不幸夭折。刘少奇惨死河南，邓小平被江西人民保护起来，免遭罹难。改革开放的初始，四川的紫阳高照，安徽的鹏程万里，都是源自对土地的改革，同样是重新配置土地资源，解放生产力。
我们已经到了第三次开展土地改革的时候了，这个历史的重任就要落到下一届中国领导人的肩上。第三次土改能否成功将决定中国历史的进程。我相信，历史一定会往前走，不会再往后退，因为中国现在已经退无可退。那么，第三次土改我们将选择什么？
一是为农民确权。法律上必须明确，农民的耕地和宅基地、山林和水面为农民自己所有，任何私人、企业和政府组织未经农民本人同意，绝对不允许任何形式的征用。
二是在城市与之对应的是，取消70年的产权，减少交易税费，增收资源税。一户家庭只允许一套住宅可以免征，其他任何形式的住宅都要征收资源税，税率不同而已，也就是严格意义上的房产税。征收房产税的前提是，打击开发商的囤地行为，坚决无偿收回闲置土地。不打击囤地，就无法开征房产税。
我想政府真的想江山永固，这一步肯定会做。也只有这样，才能推动历史的进步，才能调整生产关系，才能更大的释放生产力。但是，这样一来，囤地囤房的人就会遭到灭顶之灾。
如何看懂开发商的年报。
2011年万科全年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。以往每年，万科年报显示的都是销售金额增幅高于销售面积增幅大约10%，现在反而低于7.4%。这只能说明万科去年房价整体下降了7.4%，考虑到去年万科上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额比销售面积增长1.9%，那么，仅仅只是下半年开始降价，综合降价幅度超过20%。
同样的道理，再看看其他的开发商，降幅更大。我就不一一列举。
再来看看宋卫平。
在以上两个背景下来看看宋卫平，无论是短期还是长期，他早已资不抵债，实际上已经破产。像他这样的开发商在日本泡沫破灭时比比皆是，中国也不会少。只不过中国的很多开发商还在做梦，认为政府还会救开发商，甚至会像2008年9月一样，所以，正在举债维持开支。事实上，根本就不可能。中央金融工作会议已经定调，2012年，M2不会超过14%，新增贷款为8万亿。温家宝指出，有保有压。保什么？保中小企业；压什么？压房地产贷款。这是明摆的事。至于中央政府反复强调“调控房价是国家意志”的意义，我本人了然于胸，我相信绝大多数经济学家心里也很清楚，把题点破就没什么意义了。
悲剧人生。泡沫其实已经破灭，只不过身在其中之人，还存有幻想而已。
陈宝存：全国房地产经理人联盟副秘书长；亚太城市发展研究会房地产分会会长；全经联养生养老地产委员会秘书长；豪宅研究院副院长。全国地产知名专家和评论人。
作为楼市春天派掌门人，陈宝存向来以“平实文字写地产真相”活跃在公众视野中。在当下楼市兵荒马乱的敏感时期，他用“白银三十年”来概括房地产未来的走势，“房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。”
无论赞同或排斥他的观点，无可否认的是，陈宝存是一个很好的交谈对象，他对房地产看好的坚持和追寻地产真相的努力，让人肃然起敬。不同于任志强的“大嘴”麻辣风格，陈宝存给自己加了一味孜然，“加点孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走极端，这样挺好。”事实上，这样确实还不错。
关于楼市走势——
房地产白银三十年
大武汉地产：您坚持认为楼市没有泡沫，以房地产市场50年的欠债为依据，可否详细解答一下？
陈宝存：楼市没有泡沫，这不光是我说的，包括很多了解房地产发展规律的人士都这么认为。房地产如果是一个球，那就是一个铁球，根本不存在泡沫破裂的情况。
咱们国家从1949年开始土地改革，实际上中国所有的老百姓都有土地有房。建国开始的前40年，中国基本上在做工业化，从一盘散沙的农业大国变成一个工业化国家的局面，这个时间段根本没考虑住房问题。改革开放开始，人们逐渐有钱了，而且钱越来越多，一直到1998年才开始房地产市场化的改革。改革开放1978—1998这个中间，居住是改善了很多，但相对来讲，面还是比较窄。比如城市的福利分房，这个根本就不是工厂能够做到的，机关行政事业单位能够做到的又有多少呢？
1998年房地产市场化改革，但真正开始是2003年，不到十年的发展历程，补的是50年的欠债。再就是前期有过大规模的福利分房，还有土地改革，实际上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率农村占93%多，城市88.2%，水平相对比较低的。房地产的发展是城市化大规模拆迁，给居民回迁房、拆迁房，给现金或房子的补偿，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。
实际上真正消费商品房市场的，通过市场渠道买房的就是富裕人群，原来给的房子太小，出现了改善性住房需求。这些富裕人群为城市建设做了很大的贡献，这部分人应该绝对是中国城市建设的功臣，直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖，才能保证棚户区、旧城改造的顺利进行，真正保证保障房的实现。
大武汉地产：在目前楼市成交惨淡的状况下，您认为未来发展的趋势怎样的？
陈宝存：整体的中国楼市，我认为还有三十年的高速增长时期，还有“白银三十年”。我一直有一句话，房地产黄金十年结束了，我说白银三十年开始，还有青铜五十年，黑铁一百二十年，只要有人类就会有房地产的需求。
但现在成交惨淡，这种情况是错误的政策压力下的表现，跟2008年的情况一样的，2008年的压制造成2009年的暴涨，那么今年的成交惨淡，依然会造成未来两年房价的暴涨。而新的土地拆迁条例造成城市的土地越来越拆不动，拆迁的成本超过增长的部分，大规模的拆迁成本和开发成本不可能下降。住宅、商业地产的发展还有很大空间，这是政府也左右不了的。
大武汉地产：最近您有了一个新的身份——豪宅研究院副院长，您认为豪宅是未来城市发展趋势，但据了解，今年下半年豪宅和别墅市场成交都很低落，您如何看待眼下的这些现象？
陈宝存：2003年，我做房企销售副总裁，告诉我的销售人员：住房改善升级的意思是，原来住60的，想换150，住150，想换300的，住300的，想换独栋。所以，现在我担任豪宅通网的总编辑，豪宅研究院的副院长。
1997年我有单位的福利分房，2002年自购了155平米的大房，2006年我们一家住上248平燕莎商圈的豪宅。从我自身，就可以看出购房者消费心理的转变。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是规律，所以，豪宅必然是未来城市的发展趋势。关于豪宅的定义，主要是以价格论、品质论，低容积率，毛坯是看不出来是否豪宅的。面积上一般在250—350之间。
目前出现豪宅和别墅卖不动的情况，也是阶段性的压力，而且一般郊区的豪宅建筑成本低，慢慢卖慢慢赚，若一下卖完了就没得赚了。我们这个豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品质与发展，推进中国豪宅发展的进程。
大武汉地产：您说商品房自产生之日起，就与普通人群的工资脱钩。这个我们听起来挺泄气的，就没有工薪阶层的活路了吗？
陈宝存：我一直都说，从最初开始，商品房就跟普通人的工资脱钩，因为有大规模的拆迁改造、补偿收入，根本就没有就算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱，住的房子价值上千万。很多的旧城改造都算到了保障房里去，这是不对的，这种保障房实际上就是商品房。
工薪阶层可以先从市区中心的二手旧房买起，有条件了，二手房出租，替你还大房的月供。或者35岁以后去买房，奋斗到我这个年纪，什么都有了。现在是不理性需求，造成了供需的严重失衡。四亿80、90后都想买房，而且都想到京沪买房本身就是痴人说梦。按自己的能力拥有安心的家就够了，所谓安居才乐业。
关于开发商——
开发商现在肯定“不差钱”
大武汉地产：在目前的形势下，最近少有开发商谈房地产的新模式。您说您看到的新模式是融资集资，这个能详细解答一下吗？在限购限贷和银根紧缩的大环境、以及不断涌现的开发商跑路传闻下，融资似乎很难实现？
陈宝存：目前的商业地产环境不是很看好，现在开发模式不是重点，资金的融资集资模式才是关键。
开发商跑路我是这么理解的，这里所说的开发商其实已转为投资商，因为真正的开发商他不会跑路，他手里有项目在，可以拿去融资。投资商手中掌握大笔资金但是又没处可投，这种投资商肯定要跑路的。这种情况的出现，并不会改变房地产融资的模式。
一般的大企业、央企以及上市公司，它有自己的融资渠道，海外资金也在追它。比如万科在北京联合央企国企拿地，压缩风险，它在资金上根本没有问题。所以说，现在是养大鳄的时代，大鳄是不缺钱的，而且银行也傍大款，追着大企业走。
但是中小企业呢，从2003年以来，都没有过宽松的信贷环境。不是政策宽松它就宽松了，再宽松的时候都没有把中小企业做上帝。中小企业更多的是采用民间融资这种模式，而且一般的房地产公司是不会去借高利贷的，房地产行业根本接受不了过高利息，所以中小企业不存在很大的问题。一般人认为中小企业借高利贷，那都是误解。因为我现在也做投融资，我能够接受的利息都在20%以内。而且项目公司融资很少，时间很短。所以很多解读都是错误的。
大武汉地产：开发商真的“很差钱”，到了危急的时刻么？
陈宝存：中国楼市，严峻时刻应该在看到人类即将消失的时刻。
开发商现在肯定“不差钱”。刚才我也说了，大型房企都是被资金追着在。前不久，中国房地产信息集团联合新浪做了一个调查显示，前三季度大企业都比去年同期高度增长，像万科前三季度销量已经基本上达到去年全年的水平，所以他们根本不缺钱，并且在拿地、开发幅度上面基本都控制了。说开发商很缺钱的人，根本就不了解企业运作的规律，纯属瞎说。
中小企业更不差钱，它完完全全可以把企业卖掉，大不了把项目卖掉。不存在差钱这种情况。但对于目前这种时间段，比如万科，还想卖点低价房，回笼资金去买点地，这种压力是有的，但是生存的压力都没有。说差钱是太笼统的说法，而且根本就不是实际的情况。在一个历史上销售情况最好的年景，哪儿来的差钱？我不懂。
关于赌局——
明年的赌局，我稳赢
大武汉地产：一年前的这个时候，您和独立财经观察家侯宁掀起了一场北京五环内房价跌50%赌局的赌局。目前有没有关于这一赌局的最新进展和论断？一年后的今天，您又以什么样的心情来看待当时的那一轮赌局？
陈宝存：11月7日，我在微博上发了这么一段话：作为中国最希望房价大跌的楼市春天派掌门人，对2012年11月13日结束的陈宝存、侯宁赌局表明我的观点：我真希望我输给侯宁，我愿意输1万（凤凰一虎一席谈胡一虎年初逼着我和侯宁进行的2011年赌局，他说北京五环内要降25%，我说北京五环内今年的跟去年增长的情况持平）+加上2010年11月13日赌的2.5万=3.5万，换来北京五环内下跌一半的房子！我希望我能用一半的价钱，买下侯宁的房子。
这个赌局在当下越发引起关注和吸引力，因为悬念太多。现在有很多人相信侯宁要胜的，但是我知道侯宁一定赢不了。因为他跟我赌的恰恰是北京五环以内的房价，从区域上来说他就胜不了。从小赌局上来说，他就错了。从大的趋势上，我一直认为，整个楼市的局势不可能下跌。刚才我评论温总理在俄罗斯的讲话，如果说要房价下跌，跌至北京普通老百姓能够接受的水平，前提有几点：一是保障房不想干了；第二，以后拆迁不给补偿了；第三，水泥钢材计划了；第四，农民工干活不给钱了；第五，不收税了也不收费了。应该说这几句话带着气儿的。要让房价下降到普通老百姓能够接受的水平，那北京房价就该下降到一潘，可能不可能？所以说这种话是不负责任的。
现在的舆论，整体在传达一种错误的东西，越传越错。我想明年这个赌局将会引起更大的关注。在明年赌局的前后，可能会有大量的炒作。当然，这并不是我和侯宁想要去炒作，媒体不自觉都会去关注。侯宁输是肯定的，但这种输对他而言已经赢了，关注度已经达到了，呵呵。所以明年的赌局，我稳赢，是肯定的。
关于拐点和调控——
楼盘下跌只是个案和阶段性、区域性的
大武汉地产：眼下很多专家都在预测，说四季度拐点来了，不要奢望调控松动，而不断出现的楼盘降价新闻似乎也在印证着拐点将至，您怎么看？您认为政府的政策会松动么？
陈宝存：现在预测楼市拐点有点危言耸听，目前的状况跟2008年的王石拐点论有相似之处。楼盘下跌只是个案和阶段性、区域性的。像深圳、浙江、上海、北京的通州等区域是有下跌，但真正的下降并未到来。目前都是边远区域微小的涨跌，主城区的下降不明显。浙江的中小企业制造业危机和信贷危机，对沪杭市场信心有影响，所以在浙江、江苏、上海、杭州等以投资需求为主的人群，有房价下调的担心。
现在的市场不是真正的市场，是政策重压尤其限购限贷双重压力下的影响。至于其他二三线城市有好多说是限购，实际上并没有限购，主要还在于限贷的压力。实际上进入第四季度，银行放贷的压力开始增大。因为前面压的太狠，银行的钱都贷不出去，所以我预计第四季度以及明年一、二季度信贷的总规模会宽松。现在国内经济发展的情势以及整个局面堪忧，明年一二季度在信贷总量一定的情况下，信贷的门槛不会特别严格，第四季度口头上不会松动，实际上会以各种形式来松动。
刚刚我也评论了温总理在俄罗斯的那个讲话，一直以来，温总理都是说合理调整价格，就是没说凤凰编辑理解的什么“下调”房价！一些媒体和专家，根本不了解行业发展规律而乱下判断，存在太多错误认识，误导公众。
大武汉地产：您一直在批判调控，认为九年调控实际上开了一个历史性的国内玩笑，对此也有相应的观点和数据来支撑，您这么肯定地指出政府的错误，有没有相关部门“约谈”您？发表类似的言论会不会有一些顾虑呢？
陈宝存：确实，我是属于调门比较高比较大的，而且现在调门越炒越高，但没有人约谈我。因为我一直在说的是市场真相，这些真相老百姓可能不明白，实际上业内的很多专家和部委的相关领导都是清楚的。我坚持说房地产发展的规律和行业真相，没有什么可顾虑的。不同于任总的麻辣风味，我认为自己是孜然加麻辣，加点孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走极端，这样挺好。
近日著名经济学家郎咸平教授在一场高端讲座上围绕当前社会的热点问题，对2011年我国经济何去何从，作出了独特的见解。
郎咸平讲，我们过去的一个重大失误，在于将中国定位于一个制造业大国，由此，将与制造环节无关的产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售六大环节拱手让给欧美。这样做的一个恶果，是我们的企业丧失了定价权，而一件产品90％多的利润都被这个环节掌控，制造这个环节只有不到10％的利润可拿。中美之间关于人民币汇率的争议，实际上也是一种定价权之争。美国希望能够控制人民币的价值。近来，随着高盛进入中国，美国甚至启动了对于中国的第三场定价权战争：他们希望能够控制中国的股市。去年，高盛曾牛刀小试，导致中国的H股大跌。这给中国的投资者带来更大的风险。现行劳工政策未能追求企业和劳工双赢。
郎咸平认为，正因为企业缺乏定价权，作为制造商品的加工企业员工薪水“10年维持不变”。不是企业不想给自己的员工加薪，而是因为他们没有更多的利润拿出来提高员工的福利。而政府作出的应对方案也欠周全。比如普遍提高最低工资标准，使得湖北的最低工资标准只比江苏低5％，一个湖北的工人愿意为了这5％而跑到江苏打工吗？现行劳工政策的一个误判在于，不是追求企业和劳工的双赢，而是打击企业。比如劳动合同法规定员工可以炒老板，老板炒员工不行，让企业负担政府所有错误决策的成本，这使1／3的制造业陷入困境。现在推行的“工资协商制度”，规定只要有20％的工人有协商意图，资方必须与其协商，否则当场罚款20万元。土地出让金拿出1／3可以解决老百姓“三座大山”。
郎咸平称，今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了！中国的房地产业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。让房价上涨，老百姓住房怎么办？新加坡的做法是一个样板，即政府加强保障房的建设，以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。2010年政府土地出让金2.7万亿，拿出10％建保障性住房，2700亿可以建设2亿平方米，10年20亿平方米足足够2亿人居住，如果从土地出让金拿出6000亿可人人看病不要钱，再拿出1000亿可人人上学不要钱，所以从土地出让金拿出1／3，可以解决老百姓住房、看病、上学“三座大山”。企业拥有更大的弹性才能应对危机。
郎咸平指出，要想成功应对危机，必须具备两个条件：其一是比其他人更早意识到危机的到来；其二，也是更重要的，是企业要拥有更大的弹性。
比如李嘉诚。他在2008年金融危机到来之前就清偿了自己的债务，降低负债比例，然后出售了一些股权，让手中保有大量的现金。在金融危机到来后，他又宣布停止所有的投资。这样下来，李嘉诚大概持有220亿美元的现金，那么这220亿美元当中，70％左右是以现金形式所保有，另外30％是以国债方式所保有，所以非常具有流动性。此后，在所有人都无力投资时，李嘉诚抓住机会，在上海做了一笔投资，赚了一大笔钱。
现在看起来，我是非常感到中国政府的伟大，伟大到了把全球楼市炒家全部套了进来。小到P民，大到全国闻名的所谓的经济学家郎咸平教授也被套了进来，弄的郎教授十分不开心，走到哪里都骂中国政府，并且，把我骂中国政府的观点嫁接到他的演讲里。不过，开心的是，他在房价最高时，花了一千万在上海买了一套房子，现在，起码缩水200万，相当于郎教授14场演讲费白拿了。明年这个时候，那种伪豪宅还会缩水更多。
经济学家在炒股炒楼上，从来就没有成功的先例。我常常想经济学家、世界银行副行长林毅夫当年苦劝自己的堂弟，不要去日本炒楼。他堂弟不听，坐飞机从台北赶到东京，买了一套房子，花了5亿日元，结果一年后，卖出去只值1亿日元。这样的笑话，在明年这个时候在中国到处都是。香港著名楼市炒家罗生今年初自杀于东莞一家酒店，就因为炒楼资金链断裂，生前曾经与多位影视明星有染，可见炒楼发财确有其事，只是不能善终。
上海的天气也渐渐的冷了。尽管上海市政府有意托市，想在冬天烧一把火，但是，心有余而力不足。上海市嘉定新城原来卖25000元的房子，开始降至17000元马上放大成交量，上海市政府说不行，降20%要报政府备案，结果价格跑到20000元上方，可惜的是，房子也没有人买了。温州人在上海抛盘，很多650万的豪宅，挂牌500万往外卖，也没有人接盘。
在海南三亚，曾经被炒到6万元一平方米的海边公寓，现在2万元也无人问津。温州、义务、长沙、南京、成都、合肥，鄂尔多斯（600295）的康巴什、天津的滨海新区、南昌的红谷滩，曾经炙手可热，现在冷僻朝阳。更有全国许多县城，把农民赶上楼，强行拆迁，毁坏耕田，破坏山林，一股脑的来开发房地产，现在工地已经停工。
人们很奇怪，中国人那么有钱，那么现在的钱去了哪里？一个主要原因，原来大量楼市资金来自银行贷款，不是城市居民购买力形成的市场，现在银行支持不住，不敢给房地产贷款了，整个资金链一下断裂。楼市是资金十分密集的市场，缺少真实购买力的楼市，总有一天会出问题。每次到上海、北京、深圳等地，我都会去看看那么多大楼的亮灯率，即使五年的豪宅社区，亮灯率也不足40%；两三年的社区亮灯率鲜有超过30%。我就在看看房价到底能够炒到什么时候？看他能否大涨20年。
无论是何种资产，只要是资产，价格都是有周期性的，从来没有一种资产价格可以一直往天上涨。越是长得快的资产，跌起来也是惊人的。这是市场的规律。很多人把希望寄托在贪官污吏身上，说他们依赖土地财政，肯定会一直会推动房价上涨。可是，这些从来不了解中国的历史，贪官污吏一多，就有很多人会为土地问题买单。
再看看全球，金砖四国财富效应消耗殆尽，中国也不例外。2009年刺激经济只是财富的最后的盛宴，尽管是一顿饕餮大餐，但是，盛宴散尽，杯盘狼藉。政府债务问题，全球爆发。欧债率先，中国债务问题将紧随其后，最后是美国债务泡沫将要破灭。政府行为，受到全球的质疑。这种行为，更多的是助涨全民疯狂。
意大利债务收益率已经突破8%，预期在明年6月债务危机爆发时，意大利债务收益率将会突破10%。中国资金疯狂奔向欧洲。仅仅是10月份一个月，1800亿美元出逃中国。11月数据还没有出来，预期将超过10月份。跨国公司在中国拼命生产，推高库存，一旦风吹草动，他们采取的措施是，以库存产品抵消在中国商业银行的贷款，然后一走了之。
人民币到今天为止，盘中连续4个交易日天天跌停。央行拼命买入美元，进行护盘。但是，基本没用。待国家财力无法支持人民币贬值时，人民币只有两条出路，一是一次贬值到底，将会彻底散失国际市场出口份额，经济步入衰退，像日本一样，失去20年；一是疯狂印钞，像津巴布韦一样，货币彻底崩溃。
无论如何，都将影响到房价。2009年，我们可以采取4加9模式刺激经济，4万亿财政投入加9万亿信贷投放，还可以支撑于一时，现在的国际环境完全变了。用货币来刺激经济的方法，已然不灵。中国只有像印度一样，扩大内需，才能寻求经济新的动力。现在的问题是，我们还有多少内需？
中国最近几年，税收增涨的幅度远远大于经济增长的幅度。税收却大量用于腐败高发的投资建设，而不是主要用于调节贫富悬殊。在民营企业利润不断下滑的情况下，垄断企业利润却大幅增加。这些不仅增加了社会通胀的压力，而且导致了社会分配的严重失衡。进而削弱整个社会的需求增长。
中国已经面临全面的产能过剩，而产能过剩必将引起民间投资的大量减少。投资在投入期间，实际也是一种需求，等于投资需求减少。产能过剩还将引起以前投资项目的投资回报大幅下滑，而投资利润的下滑还将引起金融坏账的增加，并阻止金融贷款的增加，这会对经济产生不利的影响，阻碍需求的增加。
由于资金过剩、需求不足和负利率，导致的投机需求大增，而投机实际也等于变相囤积产品。这也等于透支未来需求，因为这些囤积将来会变成供应，将来可以提供部分需求。比如：现在投机房地产，就是把其他人将来的需求囤积在自己手中，实际等于暂时把别人的需求囤积在自己手中。对整个社会来说，实际也是透支了未来的需求，只是这个需求暂时没有到需要人的手中，而是由投机者暂时保管了别人未来的需求。
中小企业面临生产成本和生活成本大幅提高的双重压力，很多已经无法生存；股市从年初的2808点单边下跌到现在的2300点上方，1.3亿散户财富散尽。农村大拆迁，赶农民上楼，家电下乡，早已透支了农民的多年的积蓄，家家负债累累。我们所作的一切，都是不考虑长远，只顾眼前的短期行为。
房地产经济靠不住啊！这是朱镕基深刻的体会。在全球各国，只要是靠房地产拉动经济增长的经济体，无一例外，全部遭遇泡沫破灭。中国也一样。这一轮泡沫其实正在破灭，因为没有选择。大家都没有退路，政府不敢去取消限购，取消对房地产的信贷管制。开发商降价没人会出手，除非一次降到与当地居民收入相均衡的状态，才可能放大成交。
未来中国各大城市房价将进入普跌状态。至少将下跌三年。三年后，房价将会走稳，随后两年温和上涨，但是，此时，中国房产税开始开征，随后，人口结构发生作用，无人会去买房子，像现在的欧美一样。经此泡沫破灭，中国未来十年之内无人会去炒卖住宅，因为无利可图。
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